五维画像
五个维度 · 你自己权衡我们不给单一评分——每个人置业目标不同（自住 / 收租 / 教育 / 升值）。这里把五个维度画成雷达，你按自己的重点判断。
维度取自真实数据（周边成交 / 二手升幅 / 官方校网 / 开发商往绩），不含人工评级，也不折算成单一分数。
项目资料
- 发展商
- 新鴻基
- 实用面积
- 498–3537 呎
- 车位
- 117
- 销售状态
- 現樓
相册 · 26 张
位置 · 周边配套
本盘到地铁、医院、商业区、名校的距离 —— 一图看懂生活便利度
步行 / 驾车时间由 Google 地图按实际路线计算；实际以现场路况与班次为准。
跨境交通 · 到内地口岸
湾区通勤本盘到各口岸的距离与预估车程（深圳通勤 / 大湾区置业的关键指标）
车程由 Google 地图按实际驾车路线计算；未计过关排队与班次，实际以路况为准。
片区画像 · 啟德新區 住的是什么人
片区级 · 比区细一档按本片区 50 个屋苑所在统计区加权（2021 人口普查 · 1 个小统计区）
数据源：政府统计处 2021 人口普查（小规划统计区级，屋苑按户数加权归集到片区）+ 本平台 235 万宗成交。客群标签由收入/年龄/自住率/呎价的分位数机械判定。
对比 · 香港 vs 大湾区
决策锚点同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系
| 地区 | 呎价 ¥/㎡ | 同预算面积 | 租金回报 | 近5年 | 近10年 |
|---|---|---|---|---|---|
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。
香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算；大湾区行 = 房天下/安居客等公开挂牌口径（ 数据，每行带来源，非实时），近5年已包含 2021 年后的回调。
销售进度
-
即將發售 未定
户型 · 单位 · 共 140 个单位
选座 → 选单位 → 看官方平面图与面积明细
| 对比 | 楼层 | 单位 | 房 | 实用(呎) | 呎价 | 价格 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 该座暂无在售有价单位 | |||||||
本单位开价 ，高于同面积段 的周边成交（中位 ） —— 新盘对二手有溢价属正常，但这个档位偏高，谈价时用得上 —— 低于周边中位，价格不虚
| 对比项 | |
|---|---|
| 户型图 |
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| 房型 | |
| 实用面积 | |
| 开价 | |
| 呎价 | |
| vs 周边成交中位 | |
| 预估月供 5成 · 3.75% · 30年 |
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| 状态 |
楼层平面图 · 布局图
整层平面图 · 发展商官方图纸
官方文件
发展商官方售楼文件、平面图与价单 · 共 42 份
问任何关于官方文件的问题,例如:
AI 读取本盘官方 PDF(售楼说明书 / 面积 / 横截面 / 价单等)作答;仅供参考,请以正式文件为准。
选择单位 · 座 → 单位 → 楼层
深度市场分析
PropertyLab AI依周边（2km 内）楼龄<5年 或 落成>2016 屋苑的真实官方成交
| 屋苑 | 距离 | 预测 | 成交 | 银行 | 综合 |
|---|---|---|---|---|---|
| 海逸豪園 | 1.6km | $18,539 | $16,750 | $17,884 | $17,975 |
| 翔龍灣 | 1.72km | $17,359 | $16,141 | $16,508 | $16,864 |
| 港圖灣 | 1.77km | $17,978 | — | $15,655 | $16,817 |
新盘本身未被银行/AVM估价，故取周边同价位「已建成」屋苑的预测/成交/银行三方中位加权得出区域基准。银行偏保守、预测偏乐观、成交最真实但样本少 —— 三方对冲，用以判断本盘开价是否合理（非按揭正式估价）。
| 户型 | 租金呎价 | 中位面积 | 预估月租 | 样本 |
|---|---|---|---|---|
| 开放式你的户型 | HK$60/呎 | 245 呎 | 312 宗 | |
| 1房你的户型 | HK$53/呎 | 323 呎 | 1015 宗 | |
| 2房你的户型 | HK$48/呎 | 485 呎 | 1124 宗 | |
| 3房你的户型 | HK$48/呎 | 763 呎 | 396 宗 | |
| 4房+你的户型 | HK$53/呎 | 1173 呎 | 53 宗 |
同一屋苑不同户型呎价不同 —— 小户型呎价通常更高、大户型月租更高。数据为周边同区实际租赁成交中位（近 24 个月）。
📍 蓝钉=本盘 · 点击周边屋苑图钉可单独查看走势
该范围内暂无成交数据充足的屋苑，试试放大半径或选「全部屋苑」。
| 屋苑 | 分区 | 入伙 | 楼龄 | 成交呎价 | 预测 | 银行 | 呎价近10年 | 租金呎价 | 租金近5年 | 成交量 | 距离 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ● | ' | ' | |||||||||
| 该范围内暂无有成交记录的屋苑 | |||||||||||
蓝点=有历年走势可查 · 呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年（租务成交历史较短）· 绿升红跌 · 数据源：全港 220 万宗官方成交
同区真实升值
真实成交周边屋苑业主持货越久、升得越多 —— 用 2,649 宗二手成交的实际升幅（业主买入价 → 卖出价）
数据源：全港带升幅% 的真实二手成交（每宗记录业主的买入价与卖出价）· 周边屋苑 · 1994→今。历史升幅不代表未来表现。
市场周期 · 现在该买吗
32年指数你经历过内地楼市周期 —— 这是香港的。1994→今，看现在是山顶还是山脚。
模型：长期趋势(折半) + 从高位的均值回归 + 宏观(利率/失业率)。这是情景区间，非点位保证 —— 楼市预测本质不确定。
PropertyLab 指数：我们用 93 万对同一单位重复成交自建（Case-Shiller 法，已校准至 CCL 可比基准）· CCL：中原城市领先指数（行业基准，1997=100）。两者高度吻合互相验证。历史周期不代表未来。
登录解锁完整市值 · 租金 · 回报分析
登录查看本盘估值报告：周边成交明细 + 同区升值 + 周期定位 + 议价建议（持牌顾问人工核过）
到手成本计算器 · 含印花税
按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准
全周期投资回报模拟器
ROI| 银行 | 计划 | 现时实际利率 | |
|---|---|---|---|
| 汇丰 HSBC | H + 1.30% | 3.40% | |
| 中银香港 BOC | H + 1.30% | 3.40% | |
| 恒生 Hang Seng | H + 1.30% | 3.40% | |
| 渣打 SC | H + 1.30% | 3.40% | |
| 东亚 BEA | H + 1.35% | 3.45% |
参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。
| 年 | 物业估值 | 贷款余额 | 净值 | 净租金 | 年供 | 现金流 | 累计现金流 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。
内地买家 · 跨境按揭要点
非永居非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）
非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。
主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。
供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。
中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。
以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。
本项目的 360° 高空实景全景正在排期烘焙,生成后即可在此拖动查看周边环境与景观视野。
你的置业方案 ·
能贷多少、要备多少现金、每个日期做什么 —— 按你选的单位逐项算好
① 内地身份能贷多少？要备多少现金？
按 实时计算 —— 先选你的情况：
② 你的购房时间表 ·
今天 2026年7月17日 起算人在内地也能完成大部分步骤 · 拣楼日以发展商公布为准（下表按 7月31日 示例推算）
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0
今天 锁定单位
目标单位：
📋 带：港澳通行证（后续开户、签约全用它）
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1
7月20日 前 登记入票
向发展商递交购楼意向登记
💡 同时找银行做按揭预批 —— 能快 2 周，也先知道自己能贷多少
📋 交：本票 10-20 万港元（不中签全额退）
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2
7月31日（示例） 拣楼日 · 签临时合约 PASP
按抽签次序拣楼（可委托代理代拣），当场签约
📋 付：楼价 5% 细订，按此单位约 · 带：通行证 + 本票
✍️ 你要签：临时买卖合约 PASP
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3
8月7日 前 签正式合约 ASP
律师楼签正式买卖合约（可远程公证委托）
📋 带：通行证 + 资金来源证明
✍️ 你要签：正式买卖合约 ASP（人在内地可签授权书 POA，由香港律师代签）
⚠️ 拣楼后 5 个工作日内必须签，逾期 = 撻订，损失 5% 细订
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4
9月6日 前 缴印花税
签 ASP 后 30 日内经律师楼缴付
📋 按此单位 AVD 约 （已按 2024 撤辣新政）
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5
8月7日 – 9月4日 按揭审批
递件后 2-4 周批出（已预批更快）· 即供马上办，建期收楼前 3 个月办
📋 交：通行证/身份证 · 6 个月流水 · 收入证明 · 买卖合约（公司名义另加公司文件全套）
✍️ 你要签：按揭申请表 → 批出后签「贷款确认信 Facility Letter」
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6
临近入伙 成交日 · 律师楼签契 + 付尾数
楼价尾数到位（按揭由银行放款），律师楼办理业权登记 —— 这天起你就是业主
📋 付：楼价尾数 · 建期总价通常贵 2-5%（见价单付款办法）
✍️ 你要签：转让契 Assignment
✍️ 你要签：按揭契 Mortgage Deed（抵押给银行，按揭买家必签）
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7
以价单关键日期为准 收楼 🎉
本盘预计入伙。验楼（验楼师约 HK$2,000-4,000）→ 执修 → 接收
📋 付：管理费按金 + 水电煤按金 · 带：通行证 + 收楼通知书 · 延期有法定补偿
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8
收楼后 装修 / 软装（可选）
新盘多为清水或简装交付；出租盘轻装即可，自住按需设计。工期一般 4-12 周
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9
准备就绪 入伙自住 🏠
开水电煤、宽带，搬入新家 —— 全流程完成
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10
准备就绪 放租 💰
委托放租：定租金 → 睇楼 → 签租约（一般两年生约死约）→ 收租。参考本盘周边租金回报见「投资分析」
📋 签：租约 Tenancy Agreement · 收：1-2 个月按金
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11
出租期间 物业管理 · 人在内地也省心
收租对账、报修安排、续租/退租、交管理费差饷 —— 可整包托管
一手新盘通用流程按今日推算的示范时间表；拣楼日、付款办法以本盘价单为准（「户型 · 平面图」Tab 有价单 PDF）。二手另有按金/成交期差异。
③ 资金到位时间表 · 每个节点要备多少钱
建期（按揭）：签约先付 10% + 印花税，余款到成交收楼时由银行放款，你只需补足首期差额。资金压力后置到入伙，但楼价通常比即供高 2–5%。 即供（全款）：签约后短期内（下表时间）付清全部楼价，享最大折扣。要在短时间内备齐全款。
| 里程碑 | 大约时间 | 这一步付 | 累计现金 |
|---|---|---|---|
「累计现金」不含入票本票（可退，中签后转为细订）；按揭方案余下 5 成由银行放款，不计入你的现金。确切付款比例、加订日与成交期以本盘价单「付款办法」为准 —— 到「官方文件解读」Tab 可直接问 AI。
④ 持有成本 · 每年
拿到钥匙之后，每年要固定支出的项 —— 这些中介和售楼书通常不会主动逐条告诉你。自住口径已剔除物业税与托管费；出租口径含物业税、代管费；随上方「自住/出租·按揭/全款」联动。
差饷/地租按应课差饷租值估算；管理费按新盘约 HK$4.5/呎/月。「回报试算」用的正是这一套数字算净回报——两处一致。实际以差估署、税局与管理公司实收为准。
⑤ 卖出成本 · 将来退出时
将来转售这套房时要付的一次性费用。好消息：额外印花税 SSD 已在 2024 撤辣中废除 —— 内地买家随时转售，无罚息、无锁定期。
代理佣金按卖出价 1% 估（实际随成交价浮动）。想看「持有 N 年、升值 X% 后卖出到底赚多少」的完整推演 ——
资金路径与按揭方案因人而异 —— 告诉顾问你的身份、收入结构与预算，48 小时内给你完整的资金 + 按揭 + 时间表方案
买完之后，每一步都有人接
人在内地也能管好香港的房子 —— 装修、出租、转售、税务，每项服务都有具名的持牌合作方，先方案后收费。
装修设计与工程
清水房到拎包入住：设计 + 报价 + 监工 + 远程视频验收。出租轻装方案与自住定制方案分开报价，工期一般 4-12 周。
合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。
放租 + 租客全托管
定租金（参考本盘真实租金回报）→ 放盘睇楼 → 签租约收按金 → 每月收租对账、报修、续退租。业主人在内地照常收租。
合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。
转售 · 二手放售
基于 235 万宗成交数据的定价建议 + 多渠道挂盘曝光 + 代表你议价。持货期税务影响先算清再挂盘。
合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。
税务与传承规划
两地税务居民身份判定、租金收入报税（物业税 vs 个人入息课税）、公司名义持有利弊、赠与与传承安排。
合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。
按揭转介 · 转按
新按对接多家银行拿最优报价；持有期市况变化可转按（refinance）降息或套现；全款买家可事后加按释放资金。
合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。
收楼验楼
持牌验楼师全屋检验出具报告，跟进发展商执修到收货为止。费用约 HK$2,000-4,000（视面积）。
合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。
本盘校网归属待核实 —— 其余分析请看「投资分析」与「项目概览」。
孩子在这里上学，会经历什么？
周边学校
「本网可派位」= 住本盘、孩子统一派位真正能进的官津小学 · 直资/国际/私立全港自行收生，不受校网限制
重点 4 所
同一个孩子读 12 年书，三种花法
把「买房钱 + 学费」加在一起算总账，才知道哪条路真的贵
| 学校 | 课程 | 学费/年 | 债券 | 距离 |
|---|---|---|---|---|
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★
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基于本盘校网 + 你的预算与孩子年龄，生成专属升学置业规划书（免费）
周边新盘供应（3km 内）
红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体
竞品对比 · 为什么买这个不买那个
五个决策轴并排 · 本盘高亮🎓 全部同属 34网（S 级） —— 校网不构成差异，看价格与入伙即可。
| 项目 | 入场价 / 呎价 | 入伙 | 开发商10年往绩 | 最近口岸 | 距离 |
|---|---|---|---|---|---|
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天璽•海 第2B期 本盘
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未开价 | — | +13% (209盘) | 高铁西九龙站 14分钟 | — |
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¥581万
$26,777/呎
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現樓 | +20% (23盘) | 高铁西九龙站 16分钟 | 0.1km | |
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¥415万
$18,117/呎
|
現樓 | +20% (23盘) | 高铁西九龙站 15分钟 | 0.2km | |
| 未开价 | 現樓 | +20% (23盘) | 高铁西九龙站 15分钟 | 0.2km | |
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¥412万
$19,124/呎
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現樓 | +20% (23盘) | 高铁西九龙站 15分钟 | 0.2km | |
|
¥443万
$22,951/呎
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現樓 | +15% (72盘) | 高铁西九龙站 15分钟 | 0.2km | |
|
¥408万
$20,141/呎
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現樓 | +15% (72盘) | 高铁西九龙站 15分钟 | 0.2km | |
|
¥451万
$19,893/呎
|
現樓 | +15% (72盘) | 高铁西九龙站 15分钟 | 0.2km | |
| 未开价 | — | +18% (114盘) | 高铁西九龙站 14分钟 | 0.5km | |
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¥646万
$28,938/呎
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現樓 | +12% (15盘) | 高铁西九龙站 14分钟 | 0.5km | |
| 未开价 | — | +18% (114盘) | 高铁西九龙站 14分钟 | 0.5km | |
| 未开价 | — | +18% (114盘) | 高铁西九龙站 14分钟 | 0.5km | |
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¥439万
$22,043/呎
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2027年5月 | +15% (92盘) | 高铁西九龙站 10分钟 | 2km |
入场呎价 = 入场价 ÷ 最小户型实用面积 · 开发商往绩 = 该发展商已落成屋苑近10年实际升幅中位 · 口岸车程为估算
新鴻基
同开发商其他项目
开发商记分卡
真实往绩 · 非宣传新鴻基 · 往绩
同发展商已落成屋苑的真实保值表现（呎价升幅取近10年、租金升幅取近5年，绿升红跌）
| 屋苑 | 分区 | 入伙 | 成交呎价 | 呎价近10年 | 租金呎价 | 户数 | 校网 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ' |
成交/租金呎价为最近一年官方成交平均 · 升幅按年度平均对比 · 校网与本盘相同者标绿 · 数据源：成交登记。历史不代表未来。