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Ocho

14 - Geylang, Eunos Primest Land V1 Pte Ltd
¥786万 起

项目资料

发展商
Primest Land V1 Pte Ltd
入场价
¥786万 – ¥1,302万
预计入伙
TOP in 2025
地权年期
-

相册 · 1 张

项目图片 (1)
Ocho 项目图片

位置 · 周边配套

本盘到地铁、医院、商业区、名校的距离 —— 一图看懂生活便利度

距离为直线距离；步行按 5km/h、车程按 45km/h 估算，未计路况与班次，实际以现场为准。

对比 · 香港 vs 大湾区

决策锚点

同样一笔预算，香港这个区 vs 深圳/大湾区能买到多大 —— 内地买家的参照系

HK$
地区呎价 ¥/㎡同预算面积租金回报近5年近10年
同一笔钱怎么选？（两边都说实话）
🇭🇰 香港·：租金回报约为深圳 2 倍、双币资产+资金自由进出、撤辣后税负与本地人相同 —— 适合收租 + 子女教育 + 资产配置。近 5 年同样经历回调，但幅度小于内地一线。
🌉 深圳/大湾区：同价空间大 %，适合自住与就业半径 —— 但 2021 年见顶后已回调 25-40%，租金回报仅 1.5-2.2%，且过去十年基本坐了一轮「过山车」回到原点。

香港按实用面积、内地按建筑面积（香港实用≈建筑×0.75）。香港行 = 本盘周边真实成交实算；大湾区行 = 房天下/安居客等公开挂牌口径，近5年已包含 2021 年后的回调。

平面图数据整理中

官方文件

发展商官方售楼文件、平面图与价单 · 共 0 份

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AI 读取本盘官方 PDF(售楼说明书 / 面积 / 横截面 / 价单等)作答;仅供参考,请以正式文件为准。

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本盘估值报告：周边成交明细 + 同区升值 + 周期定位 + 议价建议（持牌顾问人工核过）

当前单位：

到手成本计算器 · 含印花税

✅ 2024年2月起大减！你的身份旧制印花税约 （含 BSD/NRSD）， 新制仅 —— 省 。非永居/内地买家印花税已=本地人。
✅ 首置永居享最低「从价 AVD 第2标准」税率（最高 4.25%）。
HK$
印花税 (从价 AVD 第2标准)
代理佣金 (1%)
律师费 (约)HK$15,000
首期 (3成)
上车总现金 (首期+税费)

按揭以3成首期估算 · AVD 采用第2标准税率 · 实际以政府最新税率及银行审批为准

全周期投资回报模拟器

ROI

✅ 已按 2024年2月新政 计算：非永久居民（内地买家）印花税=本地人（已取消 15% BSD），从价 AVD 最高仅 4.25%。
香港主要银行按揭报价 · 2026-07 参考
银行计划现时实际利率
汇丰 HSBC H + 1.30% 3.40%
中银香港 BOC H + 1.30% 3.40%
恒生 Hang Seng H + 1.30% 3.40%
渣打 SC H + 1.30% 3.40%
东亚 BEA H + 1.35% 3.45%

参考口径：H按按现行 1 个月 HIBOR 折算实际利率，设 P 按封顶位；现金回赠通常 1%-2.6%。内地收入客户以银行入息审查为准，成数一般 5-6 成。

总回报 =（持有末净值−卖出佣金 + 累计现金流 − 上车总现金）÷ 上车总现金。租金为毛额扣持有开支，升值按年复利。仅供参考，非收益保证；实际以银行审批、税率、空置及市况为准。

内地买家 · 跨境按揭要点

非永居

非永居 / 内地收入买家在香港置业的按揭关键（一般性说明，以银行最新政策为准）

💰 按揭成数

非永居 / 内地买家一般 5–6 成；2024 后按揭放宽，部分银行视入息可达 7 成。楼价越高成数通常越低。

📈 利率

主流 H 按（HIBOR+1.3%）设 P 按封顶（最优惠利率−2%），实际约 3.5–4%；另多有现金回赠。

📋 入息审查

供款与入息比率 DSR ≤ 50%（有其他按揭 ≤40%）+ 加压 2% 压力测试。内地收入需完税证明 / 银行流水，部分银行认可内地资产。

🏦 可办银行

中银香港、工银亚洲、建行亚洲、东亚、招商永隆等（多设内地分行对接）。建议提前做预批(pre-approval)，跨境收入证明是关键。

以上为一般性参考，实际成数 / 利率 / 审批门槛以各银行最新政策及个案审批为准。

🛰️
VR360 航拍全景生成中

本项目的 360° 高空实景全景正在排期烘焙,生成后即可在此拖动查看周边环境与景观视野。

Bespoke Buying Plan

你的置业方案 ·

能贷多少、要备多少现金、每个日期做什么 —— 按你选的单位逐项算好

① 内地身份能贷多少？要备多少现金？

按 实时计算 —— 先选你的情况：

付款方式
用途
购买名义
公司名义要点：2024 撤辣后印花税与个人相同（AVD 第2标准）；按揭成数一般再低半成至一成且需董事个人担保；文件多一套：公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司及董事财务证明。好处是日后可以转让公司股权方式出售（专业操作，务必咨询律师及税务师）。
全款买家要点
1无入息审查 — 不需要收入证明，流程最快：现楼从签约到收楼可短至 4-6 周。
2资金来源证明成为核心 — 律师楼按反洗钱规定必查：银行流水、出售资产/分红/薪金记录等，提前备好中英文件。
3可先全款后加按 — 成交后向银行申请按揭（refinance）释放资金，届时才做入息审查。
✓议价筹码 — 全款 + 短成交期是砍价的硬筹码，出价时讲明。
香港银行怎么看你
1成数 — 非永居 + 内地收入一般批 5-6 成（部分银行视入息可到 7 成），楼价越高成数越低。
2入息审查 — 月供 ≤ 月收入 50%（DSR），内地收入认可。按此单位月供 ，你的家庭月收入需约 以上。
3要交的文件 — 港澳通行证+身份证 · 最近 6 个月银行流水 · 税单或雇主收入证明 · 地址证明 ·（自雇）营业执照+公司流水。公司注册证书 + 商业登记证 + 董事决议 + 公司近 2 年财务报表 + 董事通行证/身份证及个人财务证明（须做个人担保）。
✓建议 — 签约前先做预批 pre-approval，免得签了才发现贷不足（「回报试算」有各银行现时报价）。
印花税 AVD（撤辣后内地=本地）
律师费（约）HK$15,000
代理佣金（新盘多由发展商付）HK$0 起
上车总现金
此后月供（3.75% · 30年）

② 你的购房时间表 ·

今天 2026年7月18日 起算

人在内地也能完成大部分步骤 · 拣楼日以发展商公布为准（下表按 8月1日 示例推算）

本表按你的选择生成： · 点任意标签可切换
  1. 0
    今天 锁定单位

    目标单位：

    📋 带：港澳通行证（后续开户、签约全用它）

  2. 1
    7月21日 前 登记入票

    向发展商递交购楼意向登记

    💡 同时找银行做按揭预批 —— 能快 2 周，也先知道自己能贷多少

    📋 交：本票 10-20 万港元（不中签全额退）

  3. 2
    8月1日（示例） 拣楼日 · 签临时合约 PASP

    按抽签次序拣楼（可委托代理代拣），当场签约

    📋 付：楼价 5% 细订，按此单位约 · 带：通行证 + 本票

    ✍️ 你要签：临时买卖合约 PASP

  4. 3
    8月7日 前 签正式合约 ASP

    律师楼签正式买卖合约（可远程公证委托）

    📋 带：通行证 + 资金来源证明

    ✍️ 你要签：正式买卖合约 ASP（人在内地可签授权书 POA，由香港律师代签）

    ⚠️ 拣楼后 5 个工作日内必须签，逾期 = 撻订，损失 5% 细订

  5. 4
    9月6日 前 缴印花税

    签 ASP 后 30 日内经律师楼缴付

    📋 按此单位 AVD 约 （已按 2024 撤辣新政）

  6. 5
    8月7日 – 9月4日 按揭审批

    递件后 2-4 周批出（已预批更快）· 即供马上办，建期收楼前 3 个月办

    📋 交：通行证/身份证 · 6 个月流水 · 收入证明 · 买卖合约（公司名义另加公司文件全套）

    ✍️ 你要签：按揭申请表 → 批出后签「贷款确认信 Facility Letter」

  7. 6
    临近入伙 成交日 · 律师楼签契 + 付尾数

    楼价尾数到位（按揭由银行放款），律师楼办理业权登记 —— 这天起你就是业主

    📋 付：楼价尾数 · 建期总价通常贵 2-5%（见价单付款办法）

    ✍️ 你要签：转让契 Assignment

    ✍️ 你要签：按揭契 Mortgage Deed（抵押给银行，按揭买家必签）

  8. 7
    TOP in 2025 收楼 🎉

    本盘预计入伙。验楼（验楼师约 HK$2,000-4,000）→ 执修 → 接收

    📋 付：管理费按金 + 水电煤按金 · 带：通行证 + 收楼通知书 · 延期有法定补偿

  9. 8
    收楼后 装修 / 软装（可选）

    新盘多为清水或简装交付；出租盘轻装即可，自住按需设计。工期一般 4-12 周

  10. 9
    准备就绪 入伙自住 🏠

    开水电煤、宽带，搬入新家 —— 全流程完成

  11. 10
    准备就绪 放租 💰

    委托放租：定租金 → 睇楼 → 签租约（一般两年生约死约）→ 收租。参考本盘周边租金回报见「投资分析」

    📋 签：租约 Tenancy Agreement · 收：1-2 个月按金

  12. 11
    出租期间 物业管理 · 人在内地也省心

    收租对账、报修安排、续租/退租、交管理费差饷 —— 可整包托管

PASP、撻订、即供建期……看不懂？
AI 顾问用内地人听得懂的大白话逐个讲，还能追问

一手新盘通用流程按今日推算的示范时间表；拣楼日、付款办法以本盘价单为准（「户型 · 平面图」Tab 有价单 PDF）。二手另有按金/成交期差异。

③ 资金到位时间表 · 每个节点要备多少钱

里程碑 大约时间 这一步付 累计现金

「累计现金」不含入票本票（可退，中签后转为细订）；按揭方案余下 5 成由银行放款，不计入你的现金。确切付款比例、加订日与成交期以本盘价单「付款办法」为准 —— 到「官方文件解读」Tab 可直接问 AI。

④ 持有成本 · 每年

拿到钥匙之后，每年要固定支出的项 —— 这些中介和售楼书通常不会主动逐条告诉你。自住口径已剔除物业税与托管费；出租口径含物业税、代管费；随上方「自住/出租·按揭/全款」联动。

每年持有成本合计

差饷/地租按应课差饷租值估算；管理费按新盘约 HK$4.5/呎/月。「回报试算」用的正是这一套数字算净回报——两处一致。实际以差估署、税局与管理公司实收为准。

⑤ 卖出成本 · 将来退出时

将来转售这套房时要付的一次性费用。好消息：额外印花税 SSD 已在 2024 撤辣中废除 —— 内地买家随时转售，无罚息、无锁定期。

卖出成本合计（按现价估）

代理佣金按卖出价 1% 估（实际随成交价浮动）。想看「持有 N 年、升值 X% 后卖出到底赚多少」的完整推演 ——

把这份方案变成可执行的

资金路径与按揭方案因人而异 —— 告诉顾问你的身份、收入结构与预算，48 小时内给你完整的资金 + 按揭 + 时间表方案

After-Sales · 真人服务

买完之后，每一步都有人接

人在内地也能管好香港的房子 —— 装修、出租、转售、税务，每项服务都有具名的持牌合作方，先方案后收费。

陈 林 黄
顾问在线 · 微信平均 5 分钟回复

装修设计与工程

清水房到拎包入住：设计 + 报价 + 监工 + 远程视频验收。出租轻装方案与自住定制方案分开报价，工期一般 4-12 周。

出租轻装（4-6 周）
自住全屋定制（8-12 周）
软装家私包
远程监工 · 每周视频汇报
服务方 · 联系卡
合
合作装修公司 A（洽谈中）
联系人待定 · 项目经理
注册小型工程承建商 · 编号待补 普通话 · 粤语 服务范围：全港
合
合作设计工作室 B（洽谈中）
联系人待定 · 主案设计师
资质资料整理中 普通话 · 英语 服务范围：港岛 · 九龙

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

放租 + 租客全托管

定租金（参考本盘真实租金回报）→ 放盘睇楼 → 签租约收按金 → 每月收租对账、报修、续退租。业主人在内地照常收租。

租金评估与定价
放盘 + 带睇
租约与按金（两年生约死约）
月度收租对账 · 报修跟进
服务方 · 联系卡
持
持牌地产代理行（洽谈中）
联系人待定 · 租务主管
EAA 牌照编号待补 普通话 · 粤语 服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

转售 · 二手放售

基于 235 万宗成交数据的定价建议 + 多渠道挂盘曝光 + 代表你议价。持货期税务影响先算清再挂盘。

数据定价报告
多平台挂盘
议价代表
成交后律师对接
服务方 · 联系卡
持
持牌地产代理行（洽谈中）
联系人待定 · 销售总监
EAA 牌照编号待补 普通话 · 粤语 · 英语 服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

税务与传承规划

两地税务居民身份判定、租金收入报税（物业税 vs 个人入息课税）、公司名义持有利弊、赠与与传承安排。

两地税务身份评估
租金收入报税
公司持有架构
赠与 · 传承安排
服务方 · 联系卡
香
香港执业会计师事务所（洽谈中）
联系人待定 · 执业会计师 CPA
HKICPA 执业编号待补 普通话 · 粤语

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

按揭转介 · 转按

新按对接多家银行拿最优报价；持有期市况变化可转按（refinance）降息或套现；全款买家可事后加按释放资金。

多银行报价对比
转按 / 加按方案
内地收入文件辅导
跨境开户协助
服务方 · 联系卡
按
按揭转介公司（洽谈中）
联系人待定 · 按揭顾问
资质资料整理中 普通话 · 粤语

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

收楼验楼

持牌验楼师全屋检验出具报告，跟进发展商执修到收货为止。费用约 HK$2,000-4,000（视面积）。

全屋检验 + 报告
执修清单跟进
复验收货
远程视频陪验
服务方 · 联系卡
注
注册验楼师事务所（洽谈中）
联系人待定 · 注册验楼师
专业资格编号待补 普通话 · 粤语 服务范围：全港

合作方资料陆续上线（名称/持牌编号/联系人以正式签约为准）· 先方案后收费，不满意不付费。

周边新盘供应（3km 内）

红钉 = 本盘 · 蓝钉 = 周边新盘 · 点卡片或图钉互相定位 · 放大看 3D 楼体

周边暂无其他在售新盘。

Primest Land V1 Pte Ltd

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